不動産鑑定評価書を知る
カテゴリ： 不動産投資
これから、デューデリジェンスの話でも触れた不動産鑑定評価書についてお話します。不動産鑑定評価書とは、不動産鑑定士が投資対象不動産を客観的に評価して、その価値を金額として算出したレポートになります。
鑑定評価の手法としては、３つあります。それは、原価法・取引事例法・収益還元法です。それでは、それぞれについて詳しくみていきたいと思います。
原価法とは、対象不動産を評価する時点で再調達した時にいくらかかるかを計算します。しかし、対象不動産は買った時よりは必ず古くなっています。なので、このような要因によって下がる価値の下落分を先ほど計算したものから差し引きます。そこででた価格のことを積算価格と言います。
取引事例法とは、投資対象不動産とできるだけ類似した不動産取引がおこなわれた例をできるだけ収集して、それらの取引と比較することで、投資対象不動産の価格を決定するものです。
収益還元法とは、投資対象不動産が将来生み出す利益を基にして価格を決定するものです。この価格を決定する方法として、直接還元法というものがあります。これは、その不動産が生み出す一期間の純利益を総合還元利回りで割って、価格を求める方法になります。
実際の不動産の価格はこれら三つの手法を用いて、不動産の種類や市場特性を加味した上で総合的判断から決定されます。賃貸ビルや賃貸マンションについては、収益還元法による価格の決定がされやすくなっています。